一、尽量将出卖人广告宣传或者口头承诺的内容写进合同条款中

“一手房屋”的买卖早已是买方市场，出卖人在房屋的销售宣传中总是极力宣传购买自己出卖的房屋如何划算、性价比高等，以促使消费者下决心购买。卖方的销售人员一般也都是以销售提成确定劳动报酬，一旦销售成功一套房屋就会有若干可观的提成，在其向买方推销时也常常是不遗余力甚至添油加醋地宣传其出售房屋的好，以此打动消费者。不少消费者正是因为相信了开发商的广告宣传和销售人员的口头承诺才决定购买的。那么，在买方与出卖人签订《房屋买卖合同》时，就可以要求将广告宣传和销售人员承诺的内容写进《房屋买卖合同》的条款中，并约定如果实际交付的房屋达不到约定要求，则买方有权单方解除合同并要求卖方承担违约责任等。如此，就可以最大程度保证交付的房屋会是和广告宣传比较一致的房屋，即自己想要的房屋。例如，某开发商在房屋广告宣传中称：在该房屋所在地200米内两年之内将建成一座实验小学和大型超市，有一路公交车经过该小区并在门口设立一个公交站点等。买方正是因为看中了购物、交通和孩子上学均很方便这一点，才有了购买意愿。这就可以要求将该内容写进合同中，并写上违约责任条款。如果这是已经确定的事情，开发商当然会同意写上；如果开发商不同意写或者不想如此写，那就极有可能仅仅是一个“画饼”或者仅是一个不确定的计划，作为买方就要考虑放弃购买了。

《中华人民共和国民法典》的合同编以及有关司法解释中规定，关于商业广告及口头协商的内容只要是具体确定的且对合同订立或者合同价款有较大影响的，对方当事人因相信了该广告和口头承诺而订立书面合同的，该广告和口头承诺涉及的权利义务即使没有写进合同条款也可以纳入合同之中，成为当事人的合同权利义务，出卖方没有履行该义务的，也构成违约并承担违约责任。这种情况在具体的司法实践中也确实有因此打赢了官司的案例，但打不赢的也不在少数。即使打赢了，买方也要承担搜集证据及完成举证责任等大量有难度的诉讼工作，耗费许多时间、精力和财力。如果事先就能将这些广告或者口头承诺内容清楚明确地写到《房屋买卖合同》条款中去，出卖人不履行该条款确定的义务即构成违约，也就无需再举证，即使打官司也会容易得多。

二、关于房屋套内面积的约定

房屋的面积尤其是实际可以有效使用的面积或者称“套内面积”，这是买方很重视和在意的一个问题。因为现在“一手房屋”的出售，一般所称的房屋面积指的是建筑面积，它分为套内建筑面积加分摊的共用建筑面积。对买方来说，套内面积才是对自己有实际意义的可以支配使用的面积，而分摊的共用建筑面积对自己意义并不大。但是，不少“一手房屋”的《房屋买卖合同》中仅有房屋建筑面积笼统说法，而极少有对房屋的套内面积及分摊的共用建筑面积的约定内容。一旦买方认为自己得到的套内面积不足，卖方总可以拿其余的是属于分摊的共用建筑面积来说事。但是在具体实践中，房屋分摊的共用建筑面积又是一个难以说得清的问题。

《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等均没有对房屋公摊面积的规定，公摊面积的规定主要在一些地方性法规、部门规章以及规范性文件中，且套内建筑面积和分摊的共用建筑面积又是一个不太好确定的问题。例如，国家住建部在2012年颁布的《建设用地容积率管理办法》中规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，容积率固定时，公摊面积越大，套内面积越小。这些数值计算起来颇为纷繁复杂，有时专业人员也会发生争议，一般人更是难以弄得懂、说得清。另外还有《房产测量规范》（GB/T17986—2000）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2013）等国家标准，比如规定作为人防工程的地下室不计入共用建筑面积的分摊等。但是，一旦发生争议，需要专业机构来评定不说，计算确定都是比较麻烦的，还往往有争议。因此，莫不如在签订《房屋买卖合同》之时就写清楚，例如，买方购买的建筑面积100平方米的房屋，其套内面积保证不少于80平方米或者是85平方米。因为开发商对于这个问题总是清楚的，这样买方就做到了心中有数，事先知道自己购买的这套房屋会得到多少实际使用面积，划不划算，值不值得购买。

三、关于验收和违约责任条款的设定

作为买方，想要购买一套什么样的房屋，这需要在想清楚、想明白后，通过签订《房屋买卖合同》转换为合同条款，以此确定买卖双方的权利义务，这当然是首先要解决的问题。但是，接下来还有一个具体实施问题，或者说还要解决好合同所确定的具体权利义务的履行问题。对于买方来说，一个重要问题就是房屋的验收。验收就是检验卖方交付的房屋是不是符合合同的约定及国家规定的质量检验标准，无论是毛坯房还是经过装修的房屋，这都是一个技术性强且比较困难的问题。因为买方作为一般的消费者，凭一般人的肉眼难以确定交付的房屋是不是符合质量标准和合同约定要求。如果确定不准，把本该接收的合格房屋认为质量不合格或者认为有瑕疵而拒绝接收，或者把本来是不合格的房屋或者有瑕疵的房屋认为没有问题而接收了，这将会导致自己一方违约或者出现不利于自己的后果。

笔者认为实践中这样一些做法是比较好的：在《房屋买卖合同》中约定，房屋是否符合质量标准和合同约定，以某一个房屋专业服务机构的认定为准，如果经过检验，房屋不符合约定的交付条件，造成迟延交房的出卖人除承担迟延交房的违约责任外还要承担买方聘请的专业机构的服务费用。这样，实际上就等于是有专业机构内行人员在监督着房屋出卖人的房屋质量，开发商则不敢马虎懈怠。即使因为房屋质量问题发生纠纷，因为有专业人员的帮助，诉讼起来也比较容易一些。

再就是违约责任的设定问题。前面在第一个问题中已经涉及一些，这里还需要进一步强调。交付的房屋完全符合双方约定的情况当然是最理想的结果。但是，往往也难免出现这样或者那样的问题，未雨绸缪的办法就是在《房屋买卖合同》中设定违约责任条款。在过往很多《房屋买卖合同》中都有约定卖方迟延多少天不交付房屋，买方可以单方解除合同的条款，但是，由于房价上行，迟延交付房屋对开发商并不构成负担，因为解除后他还可以以更高的价格再卖出。笔者认为在如今房屋价格下行大趋势下，买方倒是可以约定这样的条款，这可构成对开发商的负担。对于交付的房屋不符合合同约定的，可以约定买方有单方解除权。例如，就精装房来说，层高短少的（哪怕短少1厘米）、装修材料不符合约定的、窗户不符合约定的，买方单方都可以解除合同并请求承担违约责任。一旦房屋价格下行较大，买方即可行使合同解除权而解除合同，当然也可以不解除合同。这样，对于买方来说就有较大的自主权利，对卖方履行合同也是一个有效的监督作用，这就可以更好地维护房屋买受人的合法权益。

总之，购买“一手房屋”，签订好一份《房屋买卖合同》是极其重要的，买方除了掌握必要的法律知识和技巧外，还需要有一定的房屋建筑知识及房屋用途方面的经验，并舍得花时间和精力认识和了解开发商的信誉等情况。当然，也可以把自己想要购买的房屋想清楚后，委托律师等专业人员来帮助自己完成《房屋买卖合同》的订立。

　　（作者单位：福建国富律师事务所、福建武夷学院）

　　编辑：郑　慧